Louer son meublé de tourisme à La Réunion : le guide de l'hôte

Déclarer, classer, déclarer ses revenus, collecter la taxe de séjour : louer un gîte ou un meublé à La Réunion suit les règles nationales, avec trois différences locales qui comptent. Voici l'essentiel, dans l'ordre où les questions se posent.

1. Déclarer son meublé en mairie

La déclaration préalable est le point de départ, et elle est souvent oubliée par les hôtes qui démarrent avec une seule chambre. Deux situations existent aujourd'hui, selon la commune.

• Commune sans numéro d'enregistrement : déclaration simple, formulaire Cerfa n° 14004*04, déposé en mairie. Une résidence principale louée occasionnellement en est dispensée.
• Commune avec numéro d'enregistrement : un numéro doit être obtenu avant toute location, pour chaque logement, y compris une résidence principale. Il doit figurer sur toutes les annonces, y compris celles publiées sur les plateformes.

À La Réunion, plusieurs communes urbaines ont engagé cette procédure. Appelez le service urbanisme ou tourisme de votre mairie : c'est la seule réponse fiable pour votre adresse, et l'appel dure cinq minutes.

Ce qui change en mai 2026 : un portail numérique national délivrera les numéros d'enregistrement partout, avec pièces justificatives obligatoires à l'appui de la demande. Le numéro sera délivré immédiatement si le dossier est complet, puis vérifié a posteriori par la commune, qui pourra le suspendre ou le retirer.

2. Résidence principale : la limite des 120 jours

Une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile. Depuis 2025, les communes en zone tendue peuvent abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par délibération motivée. Au-delà, le logement perd sa qualification de résidence principale, ce qui ouvre la porte aux règles du changement d'usage et aux sanctions associées.

3. Changement d'usage : concerne-t-il votre bien ?

Le changement d'usage vise les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur, dans les communes qui appliquent le dispositif. Depuis la loi du 19 novembre 2024, ce sont les conseils municipaux, et non plus le préfet, qui décident de l'instaurer, y compris hors zone tendue, sur motivation d'un déséquilibre entre offre et demande de logements.

Deux points pratiques : l'autorisation peut être assortie d'une compensation (remettre une surface équivalente sur le marché de l'habitation), et elle est conditionnée au DPE depuis le 21 novembre 2024. Une autorisation obtenue est personnelle et temporaire : elle ne suit pas le bien en cas de vente.

4. Copropriété : vérifiez le règlement avant tout

Tous les nouveaux règlements de copropriété doivent désormais indiquer explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Dans les copropriétés existantes dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale, l'interdiction peut être votée à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix) et non plus à l'unanimité.

Autre obligation nouvelle : le loueur qui obtient un numéro d'enregistrement doit en informer le syndic, qui en informe l'assemblée générale suivante.

5. Le classement en étoiles : le bon calcul

Le classement meublé de tourisme, de 1 à 5 étoiles, est facultatif, valable cinq ans, et prononcé après visite par un organisme accrédité. Son intérêt est d'abord fiscal : il fait passer l'abattement micro-BIC de 30 % à 50 % et le plafond de 15 000 € à 77 700 €.

Concrètement, pour un meublé qui encaisse 24 000 € par an : non classé, vous sortez du micro-BIC et passez au régime réel avec comptabilité ; classé, vous restez au micro-BIC avec 12 000 € imposables. Le coût de la visite de classement, de l'ordre de 150 à 300 €, est amorti dès la première année.

S'y ajoutent l'acceptation des chèques-vacances, la lisibilité pour le voyageur et l'accès à certains dispositifs locaux. Les labels privés (Gîtes de France, Clévacances) sont autre chose : ils n'ouvrent pas droit à l'abattement de 50 %, sauf si le logement est aussi classé.

6. Déclarer ses revenus : le micro-BIC a changé

Les revenus d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. La loi du 19 novembre 2024 a nettement réduit l'avantage fiscal, à compter des revenus perçus en 2025, déclarés en 2026.

Le chiffre d'affaires à déclarer est le total encaissé, charges locatives comprises, sans déduction. Au-delà des plafonds sur deux années consécutives, le régime réel s'impose : charges et amortissements déductibles, mais comptabilité conforme et déclaration n° 2031 à déposer depuis l'espace professionnel avant le deuxième jour ouvré de mai. Pensez aussi à la CFE, due par la plupart des loueurs en meublé.

7. La taxe de séjour

Elle est instituée par la commune ou l'intercommunalité, qui en fixe le tarif. À La Réunion, les cinq intercommunalités (CINOR, CIREST, CASUD, CIVIS, TCO) l'appliquent selon leurs propres délibérations : le tarif dépend de la catégorie et du classement de l'hébergement, et un meublé non classé est taxé en pourcentage du prix de la nuitée.

Quand la réservation passe par une plateforme qui encaisse le paiement pour un loueur non professionnel, la plateforme collecte et reverse. En réservation directe, c'est vous : vous percevez la taxe auprès du voyageur, vous tenez un état des nuitées et vous reversez à l'échéance fixée par la collectivité. Affichez-la à part du prix, jamais incluse sans mention.

8. Performance énergétique : la spécificité outre-mer

C'est la différence locale la plus nette. À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront respecter les niveaux de performance énergétique du logement décent : classes A à E à La Réunion, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane et à Mayotte, contre A à D dans l'Hexagone.

D'ici là, le DPE est déjà exigé pour obtenir une autorisation de changement d'usage. La commune peut demander à tout propriétaire de transmettre un DPE valide, avec deux mois pour répondre : passé ce délai, l'astreinte est de 100 € par jour, et un DPE non conforme expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €.

9. Les amendes, en clair

10. Ce qui ne se trouve pas dans les textes, mais qui compte ici

• Saison cyclonique, du 15 novembre au 30 avril. Écrivez une clause d'annulation adossée aux alertes préfectorales, remettez un protocole à l'arrivée (volets, réserve d'eau, lampe, numéros utiles) et informez avant la réservation. Voir le guide saison cyclonique et réservation.
• Eau et coupures. Dans les Hauts et les cirques, indiquez la présence d'une réserve d'eau et la conduite à tenir en cas de coupure : c'est une question posée par les voyageurs, autant y répondre dans l'annonce.
• Accès réel. Piste, dernier kilomètre en 4x4, portage à Mafate : décrivez-le honnêtement. La majorité des mauvaises notes portent sur un accès sous-estimé, pas sur le logement.
• Assurance. Vérifiez que votre contrat couvre bien la location saisonnière (propriétaire non occupant, responsabilité civile, dégâts des eaux liés aux fortes pluies).
• Sécurité. Détecteur de fumée obligatoire, gaz et électricité en état, consignes affichées. Les organismes de classement le contrôlent.
• TVA. La location de meublé nu de services est en principe exonérée ; proposer plusieurs services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage quotidien, linge, réception) peut vous y assujettir, avec des taux spécifiques à La Réunion. Faites valider votre situation par un comptable avant de composer votre offre.

Votre checklist avant la première nuitée

• Appeler la mairie : déclaration simple ou numéro d'enregistrement ?
• Vérifier le règlement de copropriété, informer le syndic le cas échéant
• Demander le classement en étoiles si le chiffre d'affaires dépasse 15 000 €
• Créer son espace professionnel impots.gouv.fr si le régime réel s'applique
• Se renseigner sur le tarif de taxe de séjour de son intercommunalité
• Vérifier l'assurance et le détecteur de fumée
• Rédiger sa clause cyclone et son protocole d'accueil
• Publier son numéro de déclaration sur chaque annonce

Questions fréquentes

Sources : guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (ministère chargé du Logement, septembre 2025), loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, code du tourisme, et fiche « nouveau régime fiscal des locations meublées de tourisme » d'impots.gouv.fr (mise à jour du 6 juillet 2026). Ce guide est informatif et ne remplace pas l'avis de votre mairie ni celui d'un professionnel du chiffre.